В США разрешенна покупка недвижимости и земли в собственность нерезидентами. Граждане России, Украины и стран бывшего СНГ могут приобретать недвижимость в собственность без каких либо ограничений.

1. Покупатель заполняет форму и отвечает на вопросы о том, какой объект его интересует

2. MiamiResidence на основании заявки, предоставляет несколько вариантов квартир или домов в соответствии с запросами.

3. Покупатель предоставляет документы в зависимости от формы оплаты:

а) В случае покупки без использования кредита необходимо подтвержедние наличия необходимой суммы на счету Покупателя. Письмо из банка SAMPLE ASSET VERIFICATION LETTER, см. ниже

б) B случае покупки c использованием кредита необходимы cледующие документы:

Cправка о доходах. Для наемного работника – заполняется на работе SAMPLE INCOME LETTER EMPLOYEE, см ниже. Для собственника бизнеса (если он не являеться одновременно работником) – заполняется любым сторонним бухгалтером или аудиторской компанией SAMPLE INCOME LETTER SELF-EMPLOYED, см. ниже. Письмо из банка c подтвержеднием оборотов SAMPLE ASSET VERIFICATION LETTER, см. ниже Рекомендательные письма. 3-4 шт. SAMPLE REFERENCE LETTER, см. ниже Все формы должны быть на бланках компании с печатями и заполнены на-английском языке. Все суммы должны быть в Американских доларах, $US Dollars.

3. Если достигнута предварительная договоренность (дом и цена устраивают), то составляется и подписывается договор купли-продажи, Покупатель вносит депозит в размере 1-10% на Escrow Account (специальный счет), который вернется в случае расторжения договора купли-продажи или зачтётся продавцу в случае совершения сделки.

4. После этого Покупатель с помощью MiamiResidence проводит экспертизу дома (Physical inspection, termite inspection) и получает подтверждение получения кредита (если это необходимо), на это дается до 17 дней. Если объект покупается в кредит, то на проведении всех необходимых инспекций будет наставить банк, если наличными – то это дело владельца. Если есть намерение приобрести недвижимость в кредит, оптимальным будет считатся наличие предварительного согласия банка о его предоставлении (pre-approved letter).

5. MiamiResidence подготавливает все необходимые документы и предоставляет их Покупателю для изучения.

6. В связи, со сложившейся экономической ситуацией в США, существует три (3) формы продажи: 1. Прямая продажа от владельца, 2. Short Sale и 3. Foreclosure. Дополнительную информацию о различных вариантах оформления сделок купли‐продажи недвижимости в США можно найти в “Различные варианты оформления сделок купли‐продажи недвижимости в США“.

7. Завершение процесса приобретения (Closing) – оформление Settlement Statement - официальное закрытие сделки, обязательно в присутствии нотариуса. Происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации. Право собственности на жилье подтверждается свидетельством о праве собственности (Title).

8. Рекомендуется производить не только страхование дома, но и страхование прав владения недвижимостью (если окажется, что какие-либо документы неверны).

9. Пошлины и стоимость услуг по регистрации сделки купли-продажи, составляет около 1-2 % от стоимости объекта (сюда входят услуги регистратора, помощь в оформлении кредита и государственные пошлины за регистрацию сделки).

10. Оплата объекта может быть произведенна двумя способами:

a. Без использования кредита. В случае полной 100% оплаты, сумма переводится на счёт адвокатской компании (выполняющей функцию нотариальной конторы), занимающейся оформлением договора купли-продажи. Денежные средства находятся на спец счету (типа акредетива) до передачи объекта Покупателю (подписания актов приема-передачи, договора купли-продажи и регистрации сделки).

b. В случае ипотечного кредитования, банки предоставляют до 80% от стоимости объекта, оставшаяся сумма переводится Покупателем. Срок оформления кредита, после предоставления необходимых документов – до 30 дней. В настоящий момент ставка по банковским кредитам колеблется от 7 до 12% годовых на срок до 30 лет. Когда контракт купли-продажи подписан и авансы внесены, банк направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта. Если проверка прошла успешно, Покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. Это может занять некоторое время. Оптимальной является ситуация, когда у покупателя имеется предварительная договоренность с банком, подтверждающая готовность банка выдать ипотечный кредит. После этого все документы передают адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки. Для получения кредита необходимы следуюшие документы: ( Список документов для банка ).

11. MiamiResidence содействует в оформлении ипотечного кредита, проводит переговоры с несколькими банками и предлагает на выбор Клиента несколько вариантов.

12. MiamiResidence содействует в приезде покупателя для ознакомления с недвижимостью до покупки и на время закрытия сделки (приглашения, визовая поддержка).

13. MiamiResidence предлагает свои услуги по профессиональному обслуживанию недвижимости (ремонт, уход, аренда, продажа и т д ).

При покупке недвижимости Покупатель получает на руки пакет документов, включающий:

1. Свидетельство о владении недвижимостью (Title), выданный правительством штата Флориды.

2. Зарегистрированый договор купли-продажи (заверенный регистрирующей организацией).

3. Акт приема-передачи имущества, и другие сопутствующие документы, подтверждающие право владения.

А также делается запись в регистрационную книгу.

Передача недвижимости во владение Покупателю производится на закрытии сделки (Closing) после подписания необходимых документов и оплаты.

Содержание недвижимости (стоимость обслуживания и налоги):

Среднегодовая стоимость эксплуатации недвижимости складываеться из:

1. Оплата за обслуживание (Maintenance), апартаментов в кондоминиуме или дома в комьюнити, составляет от $10 за м2 в год. Оплата за услуги взымается по-месячно (в среднем от 300 до 1000 долларов в месяц).

2. В США владелец недвижимости оплачивает налог на имущество. Налог на недвижимость составляют около 2% от оценочной стоимости (специальные государственные оценочные компании делают каждый год переоценку недвижимости с учетом ситуации на рынке). Оплачиваются: каждый год до 1-ого Марта или могут быть разбиты на квартальные платежи с интересом (банковским процентом).

3. Оплаты электроэнергии, телефона, интернета - в соответствии с тарифами. Oплата остальных расходов - вода, уборка територий, вывоз мусора, охрана и т.д. включены в услуги по обслуживанию (Maintenance).

4. Все расходы на обслуживание частного дома, не входящего в комунити, полностью лежат на владельце, и определяются им самостоятельно.

Дополнительные возможности для клиента:

1. Возможно получение инвестиционных виз и грин карт в течении 6 месяцев, с последующим получением вида на жительство и гражданства США через 5 лет. Под эту програму подходят покупатели, владеющие как минимум 3 объектами жилой недвижимости или коммерческой недвижимостью стоимостью более 1 миллиона доларов США и создающие рабочие места, минимум 5.

2. MiamiResidence предоставляет помощь в получении первоначальной визы (деловое приглашение, встреча и устройство, ознакомление с недвижимостью и развлекательные программы - по предварительному запросу)

3. Регистрация компаний. Получение бизнес кредитов. Открытие банковских счетов.

4. Управление недвижимостью. Подбор арендаторов. Контроль за состоянием недвижимости и обеспечение своевременного поступления арендных платежей.

SAMPLE REFERENCE LETTER

Date

To Whom It May Concern:

This letter is to inform you that ____________ with I.D. number ____________ has been

Borrower’s Name

doing business with our organization since __________________. We have extended credit opportunities to ________________________ and he repaid it on a timely matter.

All of his/her accounts have been in good standing.

Should you require any further assistance, please feel free to call me at ____________.

Phone Number

Yours truly,

Name

Title

THIS LETTER MUST BE AN ORIGINAL ON COMPANY LETTERHEAD AND MUST REFLECT TELEPHONE NUMBER AND ADDRESS.

REQUEST LETTERS IN ENGLISH OR THEY WILL HAVE TO BE TRANSLATED!!!!

ˆˆнаверхˆˆ

SAMPLE INCOME LETTER (EMPLOYEE)

Date

To Whom It May Concern:

This letter is to inform you that ______________ with I.D. number __________has been

Borrower

employed with ___________ since ___________. His/her current position is _________.

Firm Name Hire Date

If he/she is an officer of the company, he/she owns _____________% of the company.

His/her income in 2007 was $________________ U.S. Dollars.

His/her income in 2008 was $________________ U.S. Dollars.

His/her current year-to-date income is $____________________ U.S. Dollars.

____________________’s probability of continued employment is very good.

Borrower

He/she is a valued employee.

Sincerely,

Employer Name

Title

THIS LETTER MUST BE AN ORIGINAL ON COMPANY LETTERHEAD AND MUST REFLECT THE EMPLOYER’S TELEPHONE NUMBER AND ADDRESS.

REQUEST LETTERS IN ENGLISH AND U.S. DOLLARS OR THEY WILL HAVE TO BE TRANSLATED!!!

ˆˆнаверхˆˆ

SAMPLE INCOME LETTER (SELF-EMPLOYED)

Date

To Whom It May Concern:

This letter is to confirm that ______________ with I.D. Number _______, is the owner of

Borrower’s Name

_________________. He/she owns _______ % of the company.

Company Name

In 2007 __________________’s income was $ ___________ U.S. Dollars.

Borrower’s Name

In 2008 __________________’s income was $ ___________ U.S. Dollars.

Borrower’s Name

The year-to-date income for _________________ is $ _____________U.S. Dollars.

Borrower’s Name

Should you require any further assistance, please feel free to contact me at _________.

Phone Number

Yours truly,

Name

Accountant (CPA)

THIS LETTER MUST BE AN ORIGINAL ON THE ACCOUNTANT’S LETTERHEAD AND MUST REFLECT THE ACCOUNTANT’S TELEPHONE NUMBER AND ADDRESS.

REQUEST LETTER IN ENGLISH AND U.S. DOLLARS OR THEY WIL HAVE TO BE TRANSLATED!!!

ˆˆнаверхˆˆ

SAMPLE ASSET VERIFICATION LETTER

Date

To Whom It May Concern:

This letter is to confirm that _______________ with I.D. Number ___________has been

Borrower Name

banking with us since ________________.

He/she has an outstanding banking relationship with our organization.

_________________has a checking account number ________________ with a current

Balance of $ _________________ U.S. Dollars and an average three month balance of $ ______________ U.S. Dollars.

Should you require any further assistance, please feel free to contact me at _________.

Phone Number

Yours Truly,

Name

Title

THIS LETTER MUST BE AN ORIGINAL ON COMPANY LETTERHEAD AND MUST REFLECT THE BANK’S TELEPHONE NUMBER AND ADDRESS.

REQUEST LETTERS IN ENGLISH OR THEY WILL HAVE TO BE TRANSLATED AND STATED IN THE U.S. DOLLAR FIGURES (NOT LOW, MED, OR HIGH RANGES)!!!

ˆˆнаверхˆˆ

http://www.miamiresidence.com