В США разрешенна покупка недвижимости и земли в собственность нерезидентами. Граждане России, Украины и стран бывшего СНГ могут приобретать недвижимость в собственность без каких либо ограничений.

1. Покупатель заполняет форму и отвечает на вопросы о том, какой объект его интересует

2. MiamiResidence на основании заявки, предоставляет несколько вариантов квартир или домов в соответствии с запросами.

3. Покупатель предоставляет документы в зависимости от формы оплаты:

а) В случае покупки без использования кредита необходимо подтвержедние наличия необходимой суммы на счету Покупателя. Письмо из банка SAMPLE ASSET VERIFICATION LETTER, см. ниже

б) B случае покупки c использованием кредита необходимы cледующие документы:

Cправка о доходах. Для наемного работника – заполняется на работе SAMPLE INCOME LETTER EMPLOYEE, см ниже. Для собственника бизнеса (если он не являеться одновременно работником) – заполняется любым сторонним бухгалтером или аудиторской компанией SAMPLE INCOME LETTER SELF-EMPLOYED, см. ниже. Письмо из банка c подтвержеднием оборотов SAMPLE ASSET VERIFICATION LETTER, см. ниже Рекомендательные письма. 3-4 шт. SAMPLE REFERENCE LETTER, см. ниже Все формы должны быть на бланках компании с печатями и заполнены на-английском языке. Все суммы должны быть в Американских доларах, $US Dollars.

3. Если достигнута предварительная договоренность (дом и цена устраивают), то составляется и подписывается договор купли-продажи, Покупатель вносит депозит в размере 1-10% на Escrow Account (специальный счет), который вернется в случае расторжения договора купли-продажи или зачтётся продавцу в случае совершения сделки.

4. После этого Покупатель с помощью MiamiResidence проводит экспертизу дома (Physical inspection, termite inspection) и получает подтверждение получения кредита (если это необходимо), на это дается до 17 дней. Если объект покупается в кредит, то на проведении всех необходимых инспекций будет наставить банк, если наличными – то это дело владельца. Если есть намерение приобрести недвижимость в кредит, оптимальным будет считатся наличие предварительного согласия банка о его предоставлении (pre-approved letter).

5. MiamiResidence подготавливает все необходимые документы и предоставляет их Покупателю для изучения.

6. В связи, со сложившейся экономической ситуацией в США, существует три (3) формы продажи: 1. Прямая продажа от владельца, 2. Short Sale и 3. Foreclosure. Дополнительную информацию о различных вариантах оформления сделок купли‐продажи недвижимости в США можно найти в “Различные варианты оформления сделок купли‐продажи недвижимости в США“.

7. Завершение процесса приобретения (Closing) – оформление Settlement Statement - официальное закрытие сделки, обязательно в присутствии нотариуса. Происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации. Право собственности на жилье подтверждается свидетельством о праве собственности (Title).

8. Рекомендуется производить не только страхование дома, но и страхование прав владения недвижимостью (если окажется, что какие-либо документы неверны).

9. Пошлины и стоимость услуг по регистрации сделки купли-продажи, составляет около 1-2 % от стоимости объекта (сюда входят услуги регистратора, помощь в оформлении кредита и государственные пошлины за регистрацию сделки).

10. Оплата объекта может быть произведенна двумя способами:

a. Без использования кредита. В случае полной 100% оплаты, сумма переводится на счёт адвокатской компании (выполняющей функцию нотариальной конторы), занимающейся оформлением договора купли-продажи. Денежные средства находятся на спец счету (типа акредетива) до передачи объекта Покупателю (подписания актов приема-передачи, договора купли-продажи и регистрации сделки).

b. В случае ипотечного кредитования, банки предоставляют до 80% от стоимости объекта, оставшаяся сумма переводится Покупателем. Срок оформления кредита, после предоставления необходимых документов – до 30 дней. В настоящий момент ставка по банковским кредитам колеблется от 7 до 12% годовых на срок до 30 лет. Когда контракт купли-продажи подписан и авансы внесены, банк направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта. Если проверка прошла успешно, Покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. Это может занять некоторое время. Оптимальной является ситуация, когда у покупателя имеется предварительная договоренность с банком, подтверждающая готовность банка выдать ипотечный кредит. После этого все документы передают адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки. Для получения кредита необходимы следуюшие документы: ( Список документов для банка ).

11. MiamiResidence содействует в оформлении ипотечного кредита, проводит переговоры с несколькими банками и предлагает на выбор Клиента несколько вариантов.

12. MiamiResidence содействует в приезде покупателя для ознакомления с недвижимостью до покупки и на время закрытия сделки (приглашения, визовая поддержка).

13. MiamiResidence предлагает свои услуги по профессиональному обслуживанию недвижимости (ремонт, уход, аренда, продажа и т д ).

При покупке недвижимости Покупатель получает на руки пакет документов, включающий:

1. Свидетельство о владении недвижимостью (Title), выданный правительством штата Флориды.

2. Зарегистрированый договор купли-продажи (заверенный регистрирующей организацией).

3. Акт приема-передачи имущества, и другие сопутствующие документы, подтверждающие право владения.

А также делается запись в регистрационную книгу.

Передача недвижимости во владение Покупателю производится на закрытии сделки (Closing) после подписания необходимых документов и оплаты.

Содержание недвижимости (стоимость обслуживания и налоги):

Среднегодовая стоимость эксплуатации недвижимости складываеться из:

1. Оплата за обслуживание (Maintenance), апартаментов в кондоминиуме или дома в комьюнити, составляет от $10 за м2 в год. Оплата за услуги взымается по-месячно (в среднем от 300 до 1000 долларов в месяц).

2. В США владелец недвижимости оплачивает налог на имущество. Налог на недвижимость составляют около 2% от оценочной стоимости (специальные государственные оценочные компании делают каждый год переоценку недвижимости с учетом ситуации на рынке). Оплачиваются: каждый год до 1-ого Марта или могут быть разбиты на квартальные платежи с интересом (банковским процентом).

3. Оплаты электроэнергии, телефона, интернета - в соответствии с тарифами. Oплата остальных расходов - вода, уборка територий, вывоз мусора, охрана и т.д. включены в услуги по обслуживанию (Maintenance).

4. Все расходы на обслуживание частного дома, не входящего в комунити, полностью лежат на владельце, и определяются им самостоятельно.

Дополнительные возможности для клиента:

1. Возможно получение инвестиционных виз и грин карт в течении 6 месяцев, с последующим получением вида на жительство и гражданства США через 5 лет. Под эту програму подходят покупатели, владеющие как минимум 3 объектами жилой недвижимости или коммерческой недвижимостью стоимостью более 1 миллиона доларов США и создающие рабочие места, минимум 5.

2. MiamiResidence предоставляет помощь в получении первоначальной визы (деловое приглашение, встреча и устройство, ознакомление с недвижимостью и развлекательные программы - по предварительному запросу)

3. Регистрация компаний. Получение бизнес кредитов. Открытие банковских счетов.

4. Управление недвижимостью. Подбор арендаторов. Контроль за состоянием недвижимости и обеспечение своевременного поступления арендных платежей.

SAMPLE REFERENCE LETTER

Date

To Whom It May Concern:

This letter is to inform you that ____________ with I.D. number ____________ has been

Borrower’s Name

doing business with our organization since __________________. We have extended credit opportunities to ________________________ and he repaid it on a timely matter.

All of his/her accounts have been in good standing.

Should you require any further assistance, please feel free to call me at ____________.

Phone Number

Yours truly,

Name

Title

THIS LETTER MUST BE AN ORIGINAL ON COMPANY LETTERHEAD AND MUST REFLECT TELEPHONE NUMBER AND ADDRESS.

REQUEST LETTERS IN ENGLISH OR THEY WILL HAVE TO BE TRANSLATED!!!!

ˆˆнаверхˆˆ

SAMPLE INCOME LETTER (EMPLOYEE)

Date

To Whom It May Concern:

This letter is to inform you that ______________ with I.D. number __________has been

Borrower

employed with ___________ since ___________. His/her current position is _________.

Firm Name Hire Date

If he/she is an officer of the company, he/she owns _____________% of the company.

His/her income in 2007 was $________________ U.S. Dollars.

His/her income in 2008 was $________________ U.S. Dollars.

His/her current year-to-date income is $____________________ U.S. Dollars.

____________________’s probability of continued employment is very good.

Borrower

He/she is a valued employee.

Sincerely,

Employer Name

Title

THIS LETTER MUST BE AN ORIGINAL ON COMPANY LETTERHEAD AND MUST REFLECT THE EMPLOYER’S TELEPHONE NUMBER AND ADDRESS.

REQUEST LETTERS IN ENGLISH AND U.S. DOLLARS OR THEY WILL HAVE TO BE TRANSLATED!!!

ˆˆнаверхˆˆ

SAMPLE INCOME LETTER (SELF-EMPLOYED)

Date

To Whom It May Concern:

This letter is to confirm that ______________ with I.D. Number _______, is the owner of

Borrower’s Name

_________________. He/she owns _______ % of the company.

Company Name

In 2007 __________________’s income was $ ___________ U.S. Dollars.

Borrower’s Name

In 2008 __________________’s income was $ ___________ U.S. Dollars.

Borrower’s Name

The year-to-date income for _________________ is $ _____________U.S. Dollars.

Borrower’s Name

Should you require any further assistance, please feel free to contact me at _________.

Phone Number

Yours truly,

Name

Accountant (CPA)

THIS LETTER MUST BE AN ORIGINAL ON THE ACCOUNTANT’S LETTERHEAD AND MUST REFLECT THE ACCOUNTANT’S TELEPHONE NUMBER AND ADDRESS.

REQUEST LETTER IN ENGLISH AND U.S. DOLLARS OR THEY WIL HAVE TO BE TRANSLATED!!!

ˆˆнаверхˆˆ

SAMPLE ASSET VERIFICATION LETTER

Date

To Whom It May Concern:

This letter is to confirm that _______________ with I.D. Number ___________has been

Borrower Name

banking with us since ________________.

He/she has an outstanding banking relationship with our organization.

_________________has a checking account number ________________ with a current

Balance of $ _________________ U.S. Dollars and an average three month balance of $ ______________ U.S. Dollars.

Should you require any further assistance, please feel free to contact me at _________.

Phone Number

Yours Truly,

Name

Title

THIS LETTER MUST BE AN ORIGINAL ON COMPANY LETTERHEAD AND MUST REFLECT THE BANK’S TELEPHONE NUMBER AND ADDRESS.

REQUEST LETTERS IN ENGLISH OR THEY WILL HAVE TO BE TRANSLATED AND STATED IN THE U.S. DOLLAR FIGURES (NOT LOW, MED, OR HIGH RANGES)!!!

ˆˆнаверхˆˆ

http://www.miamiresidence.com

Список необходимых действий и документов:

1. Первоночальный взнос 20-50%. Деньги к моменту совершения сделки должны находиться на счете Покупателя.

2. Открыть счет в Американском банке (мы можем при необходимости помочь это сделать).

3. Письмо из Российского банка c указанием оборотов по счету. Если деньги к моменту выдачи кредита находились на Вашем счете в Американском банке менее 2х месяцев.

4. Рекомендательные письма. 3-4 шт. (SAMPLE REFERENCE LETTER, см. ниже)

5. Справка о доходах. Два варианта один для наемного работника – заполняется на работе (SAMPLE INCOME LETTER EMPLOYEE, см ниже). Второй – для собственника бизнеса (если он не являеться одновременно работником) – заполняеться любым сторонним бухгалтером или аудиторской компанией (SAMPLE INCOME LETTER SELF-EMPLOYED, см. ниже). Все формы должны быть на бланках компании с печатями и заполнены на-английском языке. Все суммы должны быть в Американских доларах, $US Dollars.

6. Копия загран паспорта с копией визы. (при необходимости мы оформим приглашение и поможем с получением визы).

7. Стоимость услуги по соглосованию кредита с банком составлят 1% от суммы выданного кредита + $ 500.

8. Как правило банк предлагает свою оценочную компанию, для оценки стоимости залоговой стоимости недвижимости. Стоимость оценки составляет от 800 до 2 000 долларов в зависимости от стоимости объекта.

9. Некоторые банки берут плату за оформление кредита ( aplication fee ) , которая составляет до 800 долларов. Но большинство банков отказываются от взимания данной платы.

• В случае покупки без использования кредита необходимо подтвержедние наличия необходимой суммы денежных средств на счету Покупателя. Письмо из банка (SAMPLE ASSET VERIFICATION LETTER, см. ниже)

Проценты на ипотечный кредит сроком до 30 лет в настоящий момент составляют от 4,8 до 8,5% годовых.

Есть другой вариант получения кредита (обычно для коммерческой недвижимости) – кредит от специализированных кредитных организаций, не банковский. В данном случае нужны только паспорт и при совершении сделки оплата 50% от стоимости объекта (объект находится в залоге у данной организации до момента полного погашения кредита) проценты по данному виду кредита составляют 12-15% годовых.

SAMPLE REFERENCE LETTER

Date

To Whom It May Concern:

This letter is to inform you that ____________ with I.D. number ____________ has been

Borrower’s Name

doing business with our organization since __________________. We have extended credit opportunities to ________________________ and he repaid it on a timely matter.

All of his/her accounts have been in good standing.

Should you require any further assistance, please feel free to call me at ____________.

Phone Number

Yours truly,

Name

Title

THIS LETTER MUST BE AN ORIGINAL ON COMPANY LETTERHEAD AND MUST REFLECT TELEPHONE NUMBER AND ADDRESS.

REQUEST LETTERS IN ENGLISH OR THEY WILL HAVE TO BE TRANSLATED!!!!

ˆˆнаверхˆˆ

SAMPLE INCOME LETTER (EMPLOYEE)

Date

To Whom It May Concern:

This letter is to inform you that ______________ with I.D. number __________has been

Borrower

employed with ___________ since ___________. His/her current position is _________.

Firm Name Hire Date

If he/she is an officer of the company, he/she owns _____________% of the company.

His/her income in 2007 was $________________ U.S. Dollars.

His/her income in 2008 was $________________ U.S. Dollars.

His/her current year-to-date income is $____________________ U.S. Dollars.

____________________’s probability of continued employment is very good.

Borrower

He/she is a valued employee.

Sincerely,

Employer Name

Title

THIS LETTER MUST BE AN ORIGINAL ON COMPANY LETTERHEAD AND MUST REFLECT THE EMPLOYER’S TELEPHONE NUMBER AND ADDRESS.

REQUEST LETTERS IN ENGLISH AND U.S. DOLLARS OR THEY WILL HAVE TO BE TRANSLATED!!!

ˆˆнаверхˆˆ

SAMPLE INCOME LETTER (SELF-EMPLOYED)

Date

To Whom It May Concern:

This letter is to confirm that ______________ with I.D. Number _______, is the owner of

Borrower’s Name

_________________. He/she owns _______ % of the company.

Company Name

In 2007 __________________’s income was $ ___________ U.S. Dollars.

Borrower’s Name

In 2008 __________________’s income was $ ___________ U.S. Dollars.

Borrower’s Name

The year-to-date income for _________________ is $ _____________U.S. Dollars.

Borrower’s Name

Should you require any further assistance, please feel free to contact me at _________.

Phone Number

Yours truly,

Name

Accountant (CPA)

THIS LETTER MUST BE AN ORIGINAL ON THE ACCOUNTANT’S LETTERHEAD AND MUST REFLECT THE ACCOUNTANT’S TELEPHONE NUMBER AND ADDRESS.

REQUEST LETTER IN ENGLISH AND U.S. DOLLARS OR THEY WIL HAVE TO BE TRANSLATED!!!

ˆˆнаверхˆˆ

SAMPLE ASSET VERIFICATION LETTER

Date

To Whom It May Concern:

This letter is to confirm that _______________ with I.D. Number ___________has been

Borrower Name

banking with us since ________________.

He/she has an outstanding banking relationship with our organization.

_________________has a checking account number ________________ with a current

Balance of $ _________________ U.S. Dollars and an average three month balance of $ ______________ U.S. Dollars.

Should you require any further assistance, please feel free to contact me at _________.

Phone Number

Yours Truly,

Name

Title

THIS LETTER MUST BE AN ORIGINAL ON COMPANY LETTERHEAD AND MUST REFLECT THE BANK’S TELEPHONE NUMBER AND ADDRESS.

REQUEST LETTERS IN ENGLISH OR THEY WILL HAVE TO BE TRANSLATED AND STATED IN THE U.S. DOLLAR FIGURES (NOT LOW, MED, OR HIGH RANGES)!!!

ˆˆнаверхˆˆ

http://www.miamiresidence.com

Мы решили написать эту статью в связи с тем, что Интернет завален информацией о дешевых вариантах недвижимости во Флориде. И мы хотим, чтобы Вы, потенциальные покупатели, правильно понимали , что это за недвижимость выставленна на продажу.

Почему именно Южная Флорида притягивает к себе огромное количество туристов и людей желающих жить в теплом, комфортном климате? Ответ на этот вопрос заключается в двух основных моментах: во-первых во Флориде, США развитая инфраструктура (дороги, рестораны, торговые центры, развлечения, концерты, ночная жизнь, возможность получать образование, высокий уровень медицины, экологическая безопастность и т.д.) и второй, а может быть и самый важный момент – это без условно климат. Особенность климата южной Флориды и конечно Майами, задает теплое течение Гольфстрим, которое подходит к берегам в районе Кей Бискейн и отходит от берегов в районе Палм Бич. Приближенность к теплому течению создает уникальный температурный режим вдоль океана. Зимой температура океана не опускается ниже 22°С а летом не поднимается выше 28°С . Соответственно средняя температура воздуха на береговой линии зимой 22°С, а летом не выше 35°С , что нельзя сказать о районах расположенных в удалении от океана 5 км и более (5 минут езды на машине). Зимой там средняя температура на 3-5°С ниже , а летом соответственно выше на 5-10°С.

Океанический бриз приносит свежесть и прохладу летом, а зимой океан смягчает перепады температур и даже в самые холодные дни в океане можно купаться (хотя выходить бывает и не очень комфортно).

Чего нельзя сказать о районах находящихся в удалении от океана, там летом стоит жаркая, высоко влажная погода. А зимой большие перепады между дневной и вечерней температурой. Вечерами зимой там значительно холоднее чем в прибрежной зоне.

Еще очень важный момент, Флорида штат расположенный в своем преимуществе на болотах и в летнее время в районах расположенных в удалении от океана более 2-3 километров образовывается очень высокая влажность, что создает идеальные условия для размножения насекомых. Там в большом количестве водятся комары, москиты, оводы и другие насекомые. Так как насекомые не размножаются в соленой воде их нет в прибрежной зоне. А канал который отделяет островную часть от континентальной тоже наполнен соленой водой, создавая тем самым естественный барьер на пути насекомых.

Именно по этим причинам недвижимость прибрежной зоны значительно дороже. Как правило все иностранцы, стараются жить на островной части, так как здесь самые комфортные условия для жизни и высокий уровень безопастности. И еще два района в которых стоит расматривать недвижимость составляют: район Down Town (центральная деловая часть города) в связи с большим количеством банков и офисов и район Aventura в связи удобным расположением и большой возможностью найти работу.

Районы западнее (левее) US-1 (выделенна красной линией) считаются не благополучными и в них живут люди с низким уровнем доходов. Недвижимость в данных районах дешевая, цены начинаются от 10 000 долларов, за которые можно найти дом на 2 спальни ( 3 комнаты). Качество недвижимости очень низкое, высоко криминогенное окружение и это то, что определяет не высокую стоимость недвижимости в данных районах.

Огромное количество такой недвижимости продается от банков (foreclosures) и сейчас многое выставленно через аукционы REDS в Майами и в других городах, где стартовая цена лота начинается от 500 долларов за объект. Общая информация по аукционам есть на http://www.auction.com.

Если Вы заинтересовались покупкой недвижимости с аукциона, наша компания готова оказать Вам содействие в приобритении.

Если покупку недвижимости вы расматриваете как инвестицию, то необходимо учитывать следующую информацию:

1. Самая высокая арендная плата и самый высокий потенциал к росту цен имеет недвижимость прибрежной зоны (первая или максиум вторая линия) так как такой земли не много и недвижимость с видом на океан всегда ценилась выше.
2. В неблагополучных районах у людей нет стабильных доходов и соответственно могут возникнуть проблемы с получением арендной платы. Так как стоимость аренды будет не высокая и с арендаторами будет больша проблем, услуги управляющей компании в процентах будут выше, так как в США большое значение имеет сколько зарабатывают за час работы.
3. Также стоит обратить внимание на средний уровень доходов района, в котором вы собираетесь делать инвестиции, так как арендная плата прямо пропорциональна доходам и следовательно арендная плата определяет стоимость жилья в каждом районе. Ориентировочная стоимость жилья в США при условии, что рынок не растет, составляет 1/0,048 (средний банковский процент по ипотечным кредитам) х арендную годовую плату – налог на недвижимость (property tax) и обслуживание (maintenance fee).
   Например:
   стоимость аренды $1 300 в месяц х 12 месяцев = $15 600,
   налог на недвижимость = $3 500 в год,
   обслуживание $ 428 х 12 месяц = $5 136.
   Стоимость недвижимости = 1/0,048 х ($15600 – $3500 – $5136) = $145,082.
   Это оценка, произведенная по доходному методу и показывает альтернативную стоимость квартиры. По какой цене местным жителям выгодно начинать покупать данную недвижимость в собственность по сравнению с арендой подобной. И если альтернативная стоимость выше цены продажи, то данная квартира недооценина! Такую квартиру выгоднее купить в собственность нежели арендовать.
4. На сколько правила кондоминиума дома разрешают сдавать квартиру. Очень часто кондо асоциации разрешают сдавать квартиры миниум на пол года, в данном случае вам будет не возможным сдача в аренду на короткий период, которая чаще становится более доходной. А также будет больше временных разрывов между арендаторами.

Подробно об аренде во Флориде написано в статье : Особенности аренды во Флориде.

Что покупать, где жить и куда инвестировать решать Вам, наша задача как професиональных участников рынка недвижимости предоставить Вам полную информацию о существующей ситуации на рынке, предоставить подробную информацию об объекте недвижимости и помочь в организации покупки (продажи), проверить сделку с точки зрения правовой состоятельности и соблюдения законности.

www.MiamiResidence.com

Всю аренду жилой недвижимости можно разделить на два типа: аренда частных домов и аренду квартир в многоквартирном доме.

Аренда квартир в многоэтажных зданиях (кондоминиумах, или сокращенно кондо).

Во Флориде все многоэтажные здания имеют управляющую компанию, которая выбирается владельцами квартир в этом здании, для решения всех технических вопросов связанных с эксплуатацией данных домов, в дальнейшем Кондо Ассоциация. 

В задачи Кондо Ассоциации входит обеспечение работоспособности систем жизнеобеспечения здания: водопроводов, канализации, кондиционирования или отопление мест общего пользования, охрана здания, уборка територии и мест общего пользования. Расходы, которые возникают в связи с эксплуатацией здания, делятся на жильцов пропорционально площади имеющихся у них квартир. Данная месячная оплата называется мэнтаненс (maintenance) и составляет от $0.03 до $0.10 за квадратный фут в месяц. Оплата «мэнтаненс» зависит от уровня здания и от уровня его расходов, а также от количества жильцов оплачивающих свои счета. В случае если ряд жильцов не оплачивают свои счета по содержанию квартир, они отключаются от электричества и воды, а покрытие их части расходов берет на себя Кондо Ассоциация, соответственно повышая месячную оплату для остальных жильцов. Повышение квартплаты не может происходить чаще чем раз в год. Это именно та причина, по которой нужно быть акуратным в покупке квартир в домах, где существуют не платежи. Контракт с управляющей компанией как правило переподписывается каждый год.

Второй очень важный момент который выполняет Кондо Ассоциация, она следит за выполнением правил Кондоминиума. Правила Кондоминиума – это договоренности владельцев квартир данного здания, которые договорились об определенных правилах с целью обеспечения наиболее комфортных условий проживания владельцев. Основная проблема данных правил, что в большинстве своем они изначально были составленны девелоперами данного здания (теми кто его изначально строил). Понятно, что правила написанны с учетом их интересов и в первую очередь благоприятные для них условия по сдаче в аренду. В большинстве зданий запрещенна здача на короткий период времени и минимальный контракт, который можно оформить официально – это пол года. Данные условия были установленны специально, чтобы поддталкивать потенциальных желающих к покупке квартир. И рост цен на гостиничные номера соответственно шел вверх, тем самым создавая вторую причину подталкивающую людей к покупке собственной недвижимости. Многие владельцы недвижимости – люди, приобретающие недвижимость ради проведения в Майами зимнего периода когда в северных Штатах или Европе зима. И девелоперы, очень точно понимая настроение потенциальных покупателей, что если не дать им возможности арендовать на короткий период времени, создаётся дополнительная причина к покупке данной недвижимости. Здесь существует такое мнение, “зачем покупать если можно арендовать” такую же квартиру на месяц.

Существует два варианта взять квартиру в аренду:

1. Официальный контракт с владельцем. Заключается официальный контракт на основании которого Арендатор проходит соглосование в Кондо Ассоциации и становится полноправным арендатором со всеми равными правами как и других жильцов данного Кондоминиума.

2. Не официальное соглашение с владельцем. В данном случае Арендатор заселяется под видом родственника или гостя владельца. И особых прав в кондоминиуме не имеет. В случае подобного варианта аренды хозяин не имеет контракта и полностью отвечает за все что может произойти в его квартире. Арендатор совершенно не защищен от того, что завтра у Арендодателя появится более выгодный вариант и он может выселить Арендатора.

Основные правила официальной аренды квартиры (апартаментов):

Арендатор принимает на себя обязательство соблюдать правила кондоминиума и несет ответственность за сохранность имущества арендованной квартиры и имущества кондоминиума.

Интервью (разрешение определенному человеку арендовать квартиру):

Арендатор проходит интервью и подтверждает свое не криминальное прошлое. Стоимость прохождения интерьвью составляет от 100 до 200 долларов. Срок проверки потенциального арендатора составляет от двух до четырех недель со времени подачи заявления. Как правило до момента получения официального разрешения Арендатор не имеет права заехать в квартиру.

Депозиты (при сдаче квартиры на длительный срок, полгода и более): Кроме арендной платы Арендатор, как правило, оплачивает дополнительно один депозит за сохранность квартиры, один депозит кладется на счет Кондо Ассоциации и является залогом сохранности имущества. Хозяин как правило просит дополнительно оплату еще последнего месяца. В итоге получается, что по стандартному Американскому контракту при подписании контракта Арендатор должен заплатить четыре месячных платежа, два из которых вернутся после окончания контракта если имуществу квартиры и имуществу Кондоминиума не был на несен убыток. В некоторых кондоминиумах Кондо Ассоциация не требует депазита, там Арендатор должен заплатить три месячных платежа.

Переезд. В случае если Арендатор планирует перевозку мебели, он должен заранее заказать лифт и положить в Кондо Ассоциацию депозитный чек в сумме от 100 до 500 долларов в зависимости от правил здания.

По срокам, аренды можно разделить на несколько категорий.

1. Краткосрочная аренда, от нескольких дней до нескольких недель. Данный тип аренды разрешен только в очень небольшом количестве зданий. Не более 5% от общего жилого фонда Майами. Как правило подобные дома гостиничного типа и имеют всю соответствующую инфраструктуру. Стоимость аренды на примере Ocean Reserve  составляет от 150 до 250 долларов в сутки в зависимости от сезона. В данном случае берется депозит в сумме не более 1000 долларов. Арендатор заселяется без прохождения собеседования в Кондо Ассоциации.
2. Среднесрочная аренда, от месяца до шести. В данном случае действуют те же принципы, что и при краткосрочной. Стоимость аренды на примере Ocean Reserve  составляет от 2000 до 3000 долларов в месяц . Депозит составляет от 2000 до 3000 долларов.
3. Долгосрочная аренда, от шести месяцев и больше. Заключается официальный договор. Вносятся депозиты (одна месячная плата – в Кондо Ассоциацию, предоплата одного месяца, оплата последнего месяца и один депозит за сохранность квартиры, итого четыре месячных арендных платежа). Невысокая стоимость аренды определяется высоким уровнем гарантий для владельца. Соответственно цена аренды будет составлять на примере Ocean Reserve  от 1200 до 1400 в месяц.

Аренда частных домов.

Данный тип аренды значительно проще так как не требует никаких соглосований, если конечно дом не находится на територии закрытого комунити или клуба.

То что важно знать.

В случае долгосрочной аренды Арендодатель имеет гарантию, в виде депозитов, стабильных доходов от аренды, а Арендатор соответственно гарантию того, что он будет находится в данной квартире в независимости от ситуации у Арендодателя.

При более коротких сроках аренды Арендодатель имеет повышенные доходы, но и повышенные риски того, что данная квартира не будет здана на следующий период. И здесь огромное значение приобретает квалификация Управляющей компании, которая обеспечит подбор арендаторов.

Для Арендатора основными преимуществами при выборе квартиры по сравнению с гостиничным номером является:

1. При отдыхе с детьми, безусловно, более удобно иметь полноценную кухню и соответственно возможность приготовить необходимые блюда для детей.

2. С точки зрения экономии. К примеру в стандартной односпальновой квартире ( одна спальня и одна жилая комната). Имеется большая двух-спальная кровать в спальне и раскладывающиеся диваны в жилой комнате, что позволяет разместится двум парам, тем самым съэкономить деньги на проживании.

3. Сервис. Дома гостиничного типа предлагают все услуги 4* отелей и некоторые даже более удобные (например мангальные зоны). В доме имеется: сауна, тренажерный зал, бизнес зал, комната для вечеринок, барбекю зона, басейны, тенисные корты, система Valet паркинг и т.д.

Удачной аренды!

www.MiamiResidence.com/

Что такое виза?
     Виза выдается посольством или Генеральным консульством США и позволяет держателю обратиться за разрешением на въезд в страну. Наличие визы не является гарантией въезда в страну. Сотрудник службы иммиграции в порту прибытия принимает решение о возможности въезда держателя визы в Сoединенные Штаты.

Кому следует обращаться за визой?
     Для того, чтобы иметь возможность въехать на территорию США, большинству граждан РФ требуется виза, в то время как граждане некоторых других государств могут въезжать в США как участники программы безвизового режима (Visa Waiver Program (VWP)) . Граждане США и лица, имеющие два гражданства (США и какой-либо другой страны), должны въезжать и выезжать из США, используя свои американские паспорта.

Как обратиться за визой?
     Заявителям необходимо заполнить электронное заявление на неиммиграционную визу DS-156 (EVAF) и подать документы в любой российский офис курьерской службы “Пони Экспресс”. Собеседование также назначается через компанию “Пони Экспресс”.

Время, необходимое для оформления визы.
     Большинство виз выдается на следующий день после собеседования. Тем не менее, некоторые заявления на визу, а именно тех заявителей, чья область деятельности или обучение связаны с научными или техническими сферами, требуют проведения дополнительного административного рассмотрения. Выполнение данной процедуры может увеличить срок ожидания визы до 8 недель и более. К сожалению, в данной ситуации, ускорение процесса невозможно.

Время ожидания собеседования.
     Время ожидания собеседования может значительно варьироваться в зависимости от сезона. Рекомендуется обращаться за визой заблаговременно. Информации о дате собеседования и сроках оформления виз приводится на сайте .

Выдача визы.
     Гарантировать выдачу визы заранее невозможно. Рекомендуется проявлять гибкость в составлении планов путешествия и не приобретать авиабилеты с неизменяемой датой вылета до того, как выдача визы одобрена, и виза получена заявителем.

информация взята с сайта
http://russian.moscow.usembassy.gov/visas.html