// you’re reading...

Недвижимость

Особенности аренды недвижимости во Флориде.

Аренда жилой недвижимости.

Всю аренду жилой недвижимости можно разделить на два типа: аренда частных домов и аренду квартир в многоквартирном доме.

Аренда квартир в многоэтажных зданиях (кондоминиумах, или сокращенно кондо).

Во Флориде все многоэтажные здания имеют управляющую компанию, которая выбирается владельцами квартир в этом здании, для решения всех технических вопросов связанных с эксплуатацией данных домов, в дальнейшем Кондо Ассоциация. 

В задачи Кондо Ассоциации входит обеспечение работоспособности систем жизнеобеспечения здания: водопроводов, канализации, кондиционирования или отопление мест общего пользования, охрана здания, уборка територии и мест общего пользования. Расходы, которые возникают в связи с эксплуатацией здания, делятся на жильцов пропорционально площади имеющихся у них квартир. Данная месячная оплата называется мэнтаненс (maintenance) и составляет от $0.03 до $0.10 за квадратный фут в месяц. Оплата «мэнтаненс» зависит от уровня здания и от уровня его расходов, а также от количества жильцов оплачивающих свои счета. В случае если ряд жильцов не оплачивают свои счета по содержанию квартир, они отключаются от электричества и воды, а покрытие их части расходов берет на себя Кондо Ассоциация, соответственно повышая месячную оплату для остальных жильцов. Повышение квартплаты не может происходить чаще чем раз в год. Это именно та причина, по которой нужно быть акуратным в покупке квартир в домах, где существуют не платежи. Контракт с управляющей компанией как правило переподписывается каждый год.

Второй очень важный момент который выполняет Кондо Ассоциация, она следит за выполнением правил Кондоминиума. Правила Кондоминиума – это договоренности владельцев квартир данного здания, которые договорились об определенных правилах с целью обеспечения наиболее комфортных условий проживания владельцев. Основная проблема данных правил, что в большинстве своем они изначально были составленны девелоперами данного здания (теми кто его изначально строил). Понятно, что правила написанны с учетом их интересов и в первую очередь благоприятные для них условия по сдаче в аренду. В большинстве зданий запрещенна здача на короткий период времени и минимальный контракт, который можно оформить официально – это пол года. Данные условия были установленны специально, чтобы поддталкивать потенциальных желающих к покупке квартир. И рост цен на гостиничные номера соответственно шел вверх, тем самым создавая вторую причину подталкивающую людей к покупке собственной недвижимости. Многие владельцы недвижимости – люди, приобретающие недвижимость ради проведения в Майами зимнего периода когда в северных Штатах или Европе зима. И девелоперы, очень точно понимая настроение потенциальных покупателей, что если не дать им возможности арендовать на короткий период времени, создаётся дополнительная причина к покупке данной недвижимости. Здесь существует такое мнение, “зачем покупать если можно арендовать” такую же квартиру на месяц.

Существует два варианта взять квартиру в аренду:

1. Официальный контракт с владельцем. Заключается официальный контракт на основании которого Арендатор проходит соглосование в Кондо Ассоциации и становится полноправным арендатором со всеми равными правами как и других жильцов данного Кондоминиума.

2. Не официальное соглашение с владельцем. В данном случае Арендатор заселяется под видом родственника или гостя владельца. И особых прав в кондоминиуме не имеет. В случае подобного варианта аренды хозяин не имеет контракта и полностью отвечает за все что может произойти в его квартире. Арендатор совершенно не защищен от того, что завтра у Арендодателя появится более выгодный вариант и он может выселить Арендатора.

Основные правила официальной аренды квартиры (апартаментов):

Арендатор принимает на себя обязательство соблюдать правила кондоминиума и несет ответственность за сохранность имущества арендованной квартиры и имущества кондоминиума.

Интервью (разрешение определенному человеку арендовать квартиру):

Арендатор проходит интервью и подтверждает свое не криминальное прошлое. Стоимость прохождения интерьвью составляет от 100 до 200 долларов. Срок проверки потенциального арендатора составляет от двух до четырех недель со времени подачи заявления. Как правило до момента получения официального разрешения Арендатор не имеет права заехать в квартиру.

Депозиты (при сдаче квартиры на длительный срок, полгода и более): Кроме арендной платы Арендатор, как правило, оплачивает дополнительно один депозит за сохранность квартиры, один депозит кладется на счет Кондо Ассоциации и является залогом сохранности имущества. Хозяин как правило просит дополнительно оплату еще последнего месяца. В итоге получается, что по стандартному Американскому контракту при подписании контракта Арендатор должен заплатить четыре месячных платежа, два из которых вернутся после окончания контракта если имуществу квартиры и имуществу Кондоминиума не был на несен убыток. В некоторых кондоминиумах Кондо Ассоциация не требует депазита, там Арендатор должен заплатить три месячных платежа.

Переезд. В случае если Арендатор планирует перевозку мебели, он должен заранее заказать лифт и положить в Кондо Ассоциацию депозитный чек в сумме от 100 до 500 долларов в зависимости от правил здания.

По срокам, аренды можно разделить на несколько категорий.

  1. Краткосрочная аренда, от нескольких дней до нескольких недель. Данный тип аренды разрешен только в очень небольшом количестве зданий. Не более 5% от общего жилого фонда Майами. Как правило подобные дома гостиничного типа и имеют всю соответствующую инфраструктуру. Стоимость аренды на примере Ocean Reserve  составляет от 150 до 250 долларов в сутки в зависимости от сезона. В данном случае берется депозит в сумме не более 1000 долларов. Арендатор заселяется без прохождения собеседования в Кондо Ассоциации.
  2. Среднесрочная аренда, от месяца до шести. В данном случае действуют те же принципы, что и при краткосрочной. Стоимость аренды на примере Ocean Reserve  составляет от 2000 до 3000 долларов в месяц . Депозит составляет от 2000 до 3000 долларов.
  3. Долгосрочная аренда, от шести месяцев и больше. Заключается официальный договор. Вносятся депозиты (одна месячная плата – в Кондо Ассоциацию, предоплата одного месяца, оплата последнего месяца и один депозит за сохранность квартиры, итого четыре месячных арендных платежа). Невысокая стоимость аренды определяется высоким уровнем гарантий для владельца. Соответственно цена аренды будет составлять на примере Ocean Reserve  от 1200 до 1400 в месяц.

Аренда частных домов.

Данный тип аренды значительно проще так как не требует никаких соглосований, если конечно дом не находится на територии закрытого комунити или клуба.

То что важно знать.

В случае долгосрочной аренды Арендодатель имеет гарантию, в виде депозитов, стабильных доходов от аренды, а Арендатор соответственно гарантию того, что он будет находится в данной квартире в независимости от ситуации у Арендодателя.

При более коротких сроках аренды Арендодатель имеет повышенные доходы, но и повышенные риски того, что данная квартира не будет здана на следующий период. И здесь огромное значение приобретает квалификация Управляющей компании, которая обеспечит подбор арендаторов.

Для Арендатора основными преимуществами при выборе квартиры по сравнению с гостиничным номером является:

1. При отдыхе с детьми, безусловно, более удобно иметь полноценную кухню и соответственно возможность приготовить необходимые блюда для детей.

2. С точки зрения экономии. К примеру в стандартной односпальновой квартире ( одна спальня и одна жилая комната). Имеется большая двух-спальная кровать в спальне и раскладывающиеся диваны в жилой комнате, что позволяет разместится двум парам, тем самым съэкономить деньги на проживании.

3. Сервис. Дома гостиничного типа предлагают все услуги 4* отелей и некоторые даже более удобные (например мангальные зоны). В доме имеется: сауна, тренажерный зал, бизнес зал, комната для вечеринок, барбекю зона, басейны, тенисные корты, система Valet паркинг и т.д.

Удачной аренды!

www.MiamiResidence.com/

Discussion

No comments for “Особенности аренды недвижимости во Флориде.”

Post a comment

You must be logged in to post a comment.