Мы решили написать эту статью в связи с тем, что Интернет завален информацией о дешевых вариантах недвижимости во Флориде. И мы хотим, чтобы Вы, потенциальные покупатели, правильно понимали , что это за недвижимость выставленна на продажу.

Почему именно Южная Флорида притягивает к себе огромное количество туристов и людей желающих жить в теплом, комфортном климате? Ответ на этот вопрос заключается в двух основных моментах: во-первых во Флориде, США развитая инфраструктура (дороги, рестораны, торговые центры, развлечения, концерты, ночная жизнь, возможность получать образование, высокий уровень медицины, экологическая безопастность и т.д.) и второй, а может быть и самый важный момент – это без условно климат. Особенность климата южной Флориды и конечно Майами, задает теплое течение Гольфстрим, которое подходит к берегам в районе Кей Бискейн и отходит от берегов в районе Палм Бич. Приближенность к теплому течению создает уникальный температурный режим вдоль океана. Зимой температура океана не опускается ниже 22°С а летом не поднимается выше 28°С . Соответственно средняя температура воздуха на береговой линии зимой 22°С, а летом не выше 35°С , что нельзя сказать о районах расположенных в удалении от океана 5 км и более (5 минут езды на машине). Зимой там средняя температура на 3-5°С ниже , а летом соответственно выше на 5-10°С.

Океанический бриз приносит свежесть и прохладу летом, а зимой океан смягчает перепады температур и даже в самые холодные дни в океане можно купаться (хотя выходить бывает и не очень комфортно).

Чего нельзя сказать о районах находящихся в удалении от океана, там летом стоит жаркая, высоко влажная погода. А зимой большие перепады между дневной и вечерней температурой. Вечерами зимой там значительно холоднее чем в прибрежной зоне.

Еще очень важный момент, Флорида штат расположенный в своем преимуществе на болотах и в летнее время в районах расположенных в удалении от океана более 2-3 километров образовывается очень высокая влажность, что создает идеальные условия для размножения насекомых. Там в большом количестве водятся комары, москиты, оводы и другие насекомые. Так как насекомые не размножаются в соленой воде их нет в прибрежной зоне. А канал который отделяет островную часть от континентальной тоже наполнен соленой водой, создавая тем самым естественный барьер на пути насекомых.

Именно по этим причинам недвижимость прибрежной зоны значительно дороже. Как правило все иностранцы, стараются жить на островной части, так как здесь самые комфортные условия для жизни и высокий уровень безопастности. И еще два района в которых стоит расматривать недвижимость составляют: район Down Town (центральная деловая часть города) в связи с большим количеством банков и офисов и район Aventura в связи удобным расположением и большой возможностью найти работу.

Районы западнее (левее) US-1 (выделенна красной линией) считаются не благополучными и в них живут люди с низким уровнем доходов. Недвижимость в данных районах дешевая, цены начинаются от 10 000 долларов, за которые можно найти дом на 2 спальни ( 3 комнаты). Качество недвижимости очень низкое, высоко криминогенное окружение и это то, что определяет не высокую стоимость недвижимости в данных районах.

Огромное количество такой недвижимости продается от банков (foreclosures) и сейчас многое выставленно через аукционы REDS в Майами и в других городах, где стартовая цена лота начинается от 500 долларов за объект. Общая информация по аукционам есть на http://www.auction.com.

Если Вы заинтересовались покупкой недвижимости с аукциона, наша компания готова оказать Вам содействие в приобритении.

Если покупку недвижимости вы расматриваете как инвестицию, то необходимо учитывать следующую информацию:

1. Самая высокая арендная плата и самый высокий потенциал к росту цен имеет недвижимость прибрежной зоны (первая или максиум вторая линия) так как такой земли не много и недвижимость с видом на океан всегда ценилась выше.
2. В неблагополучных районах у людей нет стабильных доходов и соответственно могут возникнуть проблемы с получением арендной платы. Так как стоимость аренды будет не высокая и с арендаторами будет больша проблем, услуги управляющей компании в процентах будут выше, так как в США большое значение имеет сколько зарабатывают за час работы.
3. Также стоит обратить внимание на средний уровень доходов района, в котором вы собираетесь делать инвестиции, так как арендная плата прямо пропорциональна доходам и следовательно арендная плата определяет стоимость жилья в каждом районе. Ориентировочная стоимость жилья в США при условии, что рынок не растет, составляет 1/0,048 (средний банковский процент по ипотечным кредитам) х арендную годовую плату – налог на недвижимость (property tax) и обслуживание (maintenance fee).
   Например:
   стоимость аренды $1 300 в месяц х 12 месяцев = $15 600,
   налог на недвижимость = $3 500 в год,
   обслуживание $ 428 х 12 месяц = $5 136.
   Стоимость недвижимости = 1/0,048 х ($15600 – $3500 – $5136) = $145,082.
   Это оценка, произведенная по доходному методу и показывает альтернативную стоимость квартиры. По какой цене местным жителям выгодно начинать покупать данную недвижимость в собственность по сравнению с арендой подобной. И если альтернативная стоимость выше цены продажи, то данная квартира недооценина! Такую квартиру выгоднее купить в собственность нежели арендовать.
4. На сколько правила кондоминиума дома разрешают сдавать квартиру. Очень часто кондо асоциации разрешают сдавать квартиры миниум на пол года, в данном случае вам будет не возможным сдача в аренду на короткий период, которая чаще становится более доходной. А также будет больше временных разрывов между арендаторами.

Подробно об аренде во Флориде написано в статье : Особенности аренды во Флориде.

Что покупать, где жить и куда инвестировать решать Вам, наша задача как професиональных участников рынка недвижимости предоставить Вам полную информацию о существующей ситуации на рынке, предоставить подробную информацию об объекте недвижимости и помочь в организации покупки (продажи), проверить сделку с точки зрения правовой состоятельности и соблюдения законности.

www.MiamiResidence.com